Pour fluidifier la production des crédits immobiliers, les pouvoirs publics pourraient donc opter pour un changement du mode de calcul du taux d’endettement. (geralt / Pixabay)
Afin de fluidifier la production de crédits immobiliers alors que le marché du neuf est en baisse, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) pourrait décider le 13 juin prochain de changer le mode de calcul du taux d'endettement. A l'heure actuelle, la méthode qui est obligatoirement adoptée par les banques pénalise les petits investisseurs locatifs. Or, un autre mode de calcul existe.
Le marché de l’immobilier neuf est en difficulté. Selon les chiffres dévoilés par la Fédération des promoteurs immobiliers, jeudi 25 mai 2023, il y a eu 21 000 ventes au premier semestre 2023, soit 27,1 % moins qu’il y a un an. Une dégringolade qui peut s’expliquer par l’envolée des taux de crédit immobilier, la hausse des coûts de construction ou par les nouvelles règles du Pinel. En parallèle, le mode de calcul du taux d’endettement pourrait aussi être un facteur bloquant. Il pourrait évoluer à l’occasion de la séance du 13 juin prochain du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), rapporte Le Parisien .
Les petits investisseurs pénalisés
D’ores et déjà, le président de ce Haut conseil, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire, s’est exprimé en défaveur du changement de la règle qui impose depuis 2022 aux banques de prêter sur 25 ans maximum avec un taux d’endettement ne dépassant pas 35 %. Seule serait envisagée à ce sujet une facilitation des dérogations permettant aux banques de s’affranchir de ces critères pour certains dossiers.
Pour fluidifier malgré tout la production des crédits immobiliers, les pouvoirs publics pourraient donc opter pour un changement du mode de calcul du taux d’endettement. Pour l’heure, il semble pénaliser les petits investisseurs locatifs qui remboursent toujours leur résidence principale, car les banques sont contraintes depuis 2022 d’appliquer le calcul classique « en toutes charges » dans lequel tout crédit vient alourdir la colonne « charges », sans qu'il soit soustrait aux revenus locatifs.
Un mode de calcul alternatif
Or, avant 2022, les banques avaient recours au mode de calcul « différentiel », dans lequel les revenus locatifs étaient justement soustraits aux dépenses, et où le résultat de cette soustraction servait à définir la capacité d’emprunt du client. Dans certains cas, on considérait ainsi que le projet était autofinancé.
Le retour vers ce mode de calcul pourrait donc rouvrir l’accès au crédit à de nombreux investisseurs locatifs gagnant entre 3 000 et 5 000 euros par mois. En marge de ce changement souhaité, certains experts veulent aussi mieux prendre en compte le montant réel du reste à vivre dans le taux d’endettement, en particulier pour les clients à très hauts revenus.
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